Een cocktail met een lastig recept

De Amsterdamse woningbouwcorporatie Stadgenoot wil de vastgelopen huurmarkt weer vlottrekken door huurders maximaal twee vijfjaarscontracten aan te bieden. In dat voorstel komen drie bestaande wettelijke regimes samen: woonruimte, bedrijfsruimte en het buitenissige campuscontract. Voorwaar een mooie gelegenheid voor een stoomcursus huurrecht.

Huur is om te beginnen de overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt aan de huurder een zaak in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (art. 7:201 lid 1 BW). Zaken zijn de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten (art. 3:2 BW). Een huurovereenkomst kan dus allereerst betrekking hebben op zoiets banaals als een fiets. Gaan partijen die overeenkomst voor bepaalde tijd aan, dan eindigt deze na ommekomst van die termijn en is opzegging niet nodig (art. 7:228 lid 1 BW). Die hoofdregel gaat echter niet op als de huurovereenkomst betrekking heeft op woonruimte.

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt dan dus niet door het enkele verloop van de bedongen huurduur. De verhuurder moet de huurovereenkomst namelijk eerst bij aangetekende brief opzeggen (art. 7:271 lid 1 jo. lid 3 BW). Een opzegging zonder opgaaf van reden of met opgaaf van een onwettige reden is nietig en blijft dus zonder rechtsgevolg (art. 7:271 lid 4 BW). Aangezien verhuurders niet altijd ter zake kundig zijn, verlangt de rechter hier trouwens geen expliciete verwijzing naar de wettelijke opzeggingsgronden (ECLI:NL:HR:2002:AE7369).

Met die schriftelijke en gemotiveerde opzegging is de verhuurder er vervolgens nog niet, omdat de huurovereenkomst aanvankelijk gewoon in stand blijft. Deze eindigt immers pas als de rechter de daaropvolgende opzeggingsvordering van de huurder toewijst en een ontruimingstijdstip vaststelt (art. 7:272 BW). De verhuurder mag intussen in rechte geen nieuwe opzeggingsgronden meer aanvoeren dan in zijn brief besloten lagen (art. 7:273 lid 1 BW), maar mag diezelfde gronden wel van een nieuwe feitelijke onderbouwing voorzien (ECLI:NL:HR:2011:BP5612).

De rechter wijst de vordering voor zover thans van belang toe als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij de woonruimte zó dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat verlenging niet van hem kan worden gevergd – en tevens summier blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen (art. 7:274 lid 1 sub c BW). In het licht van de nadrukkelijk limitatief bedoelde opsomming van de wetgever interpreteert de rechter deze opzeggingsgrond eng (ECLI:NL:HR:2005:AT9089).

Tijdens de parlementaire behandeling van de huurtitel in het nieuwe Burgerlijk Wetboek hebben Kamerleden proefballonnetjes opgelaten om dit toch tamelijk rigide systeem van woonruimtehuurbescherming iets af te zwakken (Verslag, p. 23). Het kabinet is daar evenwel steeds mordicus tegen geweest en klampt zich meestal krampachtig vast aan de rijkelijk formalistische onderafdeling 7.4.5.4 (Nota n.a.v. het verslag, p. 48-52). Na de inwerkingtreding van titel 7.4 op 1 augustus 2003 is de enige versoepeling van betekenis eigenlijk het zogeheten campuscontract, dat per 15 juli 2006 een aparte regeling kent.

De huurbaas kan sindsdien ook ‘dringend eigen gebruik’ claimen als i) hij een kamer aan een nieuwe student wil verhuren, ii) de zittende huurder desverzocht geen collegekaart kan overleggen, iii) de huurovereenkomst de woonruimte bestempelt als studentenhuisvesting én iv) deze bovendien bepaalt dat de volgende huurder weer een student zal zijn (art. 7:274 lid 4 BW). In de recente jurisprudentie lijken feitenrechters die laatste twee eisen overigens wat minder nauw te nemen (ECLI:NL:GHAMS:2012:BX1666 en ECLI:NL:GHSGR:2012:BY0077). Nu onderdeel c van het eerste lid de eis van vervangende woonruimte met zoveel woorden buiten toepassing laat bij studenten, verschaft het vierde lid de verhuurder meer mogelijkheden om doorstroming te realiseren. Diezelfde wens gaat schuil achter de huidige plannen, die in hun uitwerking nog raken aan een derde en laatste leerstuk uit het huurrecht.

De bedrijfshuurovereenkomst duurt namelijk in beginsel eveneens vijf jaar (art. 7:292 lid 1 BW). De verhuurder kan de overeenkomst tegen het einde van die eerste termijn slechts opzeggen wegens onbetamelijke bedrijfsvoering of dringend eigen gebruik (art. 7:296 lid 1 BW). Laat hij dat na, dan duurt de overeenkomst nog eens vijf jaar (art. 7:292 lid 2 BW). Als de verhuurder de overeenkomst pas tegen het einde van dit tiende jaar opzegt, mag de rechter een open belangenafweging maken (art. 7:296 lid 3 BW). Die exercitie is tot op grote hoogte een feitelijke aangelegenheid en de uitkomst daarvan is voor rechtsbijstandverleners op voorhand dan ook nauwelijks te voorspellen (ECLI:NL:HR:2001:ZC3684).

Hoewel lagere rechters hier een tamelijk ruime discretionaire bevoegdheid toekomt, kent de afdoeningsmodaliteit vervolgens maar twee smaken. Meent de rechter bijvoorbeeld dat een beëindiging alleen aanvaardbaar is als de verhuurder schadevergoeding betaalt, dan moet hij toch volstaan met afwijzing van de vordering (ECLI:NL:HR:2007:AZ8165). Per saldo is het huurrecht ook op dit punt dus vrij star.

Een rechterlijke afweging is trouwens überhaupt niet aan de orde als de verhuurder zijn behoefte aan eigen gebruik hard weet te maken (ECLI:NL:HR:2002:AE5130). Al met al is het stelsel van huurdersbescherming over de hele linie nogal ingewikkeld. Het zal mij daarom benieuwen hoe Stadgenoot nog eens een cocktail dáárvan precies in het vat gaat gieten, om de inderdaad vastgeroeste woningmarkt een beetje te oliën.

mr. Niek van de Pasch

mr. Niek van de Pasch

Niek legt zich vooral toe op het faillissementsrecht, huurrecht en arbeidsrecht, maar zijn liefde voor het vak straalt uit tot ver over de grenzen van deze rechtsgebieden.
mr. Niek van de Pasch
mr. Niek van de Pasch

Recente blogs van mr. Niek van de Pasch (overzicht)

Reageer

Wees de eerste met een reactie

Ontvang alerts
avatar
SLUIT
CLOSE