Zoals het klokje in de middenstandsbedrijfsruimte tikt…

Bedrijf en consument, werkgever en werknemer, verhuurder en huurder; drie rechtsverhoudingen in onbalans. Hoewel de geest achter de letter hier vaak treffende gelijkenis vertoont, kopieert en plakt de Hoge Raad niet alles zomaar. Ook in het huurrecht staat de contractsvrijheid voorop. Sinds de invoering van de bedrijfsruimtebepalingen in 1971 zijn de huurprijzen dan ook volledig vrij. Partijen kunnen bijvoorbeeld een vast bedrag overeenkomen, de huurprijs koppelen aan omzetcijfers of een tegenprestatie in natura afspreken. Dit vertrekpunt bij het vastleggen van de aanvangshuurprijs kan natuurlijk tot onbillijke consequenties leiden bij een verlenging op dezelfde voorwaarden.

Huurder en verhuurder kunnen daarom op dat moment een aanpassing van de huurprijs verlangen. De kantonrechter van de plaats waar de bedrijfsruimte ligt, zal dat bedrag dan nader vaststellen als dit niet meer correspondeert met vergelijkbare bedrijfsruimte ter plekke (art. 7:303 lid 1 BW jis. 93 sub c en 103 Rv). Als bij een gemengde overeenkomst de tegenprestatie in één som is vervat, kan hij alleen het gedeelte daarvan wijzigen dat ziet op vergoeding van het gebruik van de ruimte (ECLI:NL:HR:2001:AB1204). Het ligt voor de hand dat hij aan de nieuwe huurprijs een indexatieclausule hecht om het effect van geldontwaarding te neutraliseren (ECLI:NL:PHR:2011:BP1078).

De artikelen van afdeling 7.4.6 zijn van semidwingend recht, in die zin dat contractuele afwijking ten nadele van de huurder niet mogelijk is (art. 7:291 lid 1 BW). Een beding dat hem de bevoegdheid om een rechterlijke bijstelling van de huurprijs te vorderen uit handen slaat, valt ook onder de reikwijdte van dit verbod (ECLI:NL:HR:2010:BL9562). Nu deze bepaling uitsluitend strekt ter bescherming van de huurder is de gewraakte clausule vernietigbaar in plaats van nietig (art. 3:40 lid 2 BW). Dit betekent dat het contractsbeding gewoon geldig blijft totdat de rechter een vernietigingsberoep van de huurder aanvaardt (art. 3:51 lid 1 BW).

Uiteraard kan de huurder daarmee niet te lang wachten. Als hoofdregel verjaart een rechtsvordering na twintig jaar (art. 3:306 BW), maar een vernietigingsvordering verjaart al na drie jaar (art. 3:52 lid 1 sub d BW). In het Burgerlijk Wetboek van 1838 was dit nog vijf jaar, maar de praktijk ervoer dat als te lang. Het voorstel om in het Nieuw Burgerlijk Wetboek van 1992 terug te gaan tot een jaar is van de hand gewezen, omdat daardoor niet genoeg onderhandelingsvrijheid zou resteren. Drie jaar is dan de gulden middenweg.

Deze verjaringstermijn loopt normaal gesproken vanaf het moment dat de vernietigingsbevoegdheid aan de inroeper ‘ten dienste is komen te staan’. Meestal zal deze de inhoud en implicaties van het vernietigbare beding evenwel pas écht doorgronden als zijn wederpartij daarop een beroep doet. Bij onredelijk bezwarende algemene voorwaarden loopt de verjaringstermijn om die reden pas vanaf de dag nadat de gebruiker deze inroept (art. 6:235 lid 4 BW).

Op aanbeveling van de Sociaal-Economische Raad (SER-advies 91/20, p. 13) geldt dat specifieke aanvangstijdstip ook als een werknemer een clausule uit zijn arbeidsovereenkomst wil vernietigen (art. 7:614 BW). Hoewel het semidwingendrechtelijke karakter van het bedrijfsruimtehuurrecht en de beschermingsgedachte die daaraan ten grondslag ligt opvallende parallellen vertoont met deze twee leerstukken, heeft de wetgever hier geen overeenkomstige wettelijke regeling opgetuigd.

In navolging van het hoofdstedelijke hof (ECLI:NL:GHAMS:2012:BZ0439) adviseert advocaat-generaal Wissink in zijn conclusie van 26 april 2013 de Hoge Raad om de zinsnede ‘ten dienste is komen te staan’ in het algemene vernietigingsverjaringsartikel dan maar uit te leggen conform die bijzondere bepalingen (ECLI:NL:PHR:2013:BZ9951). Pas als de huurder prijsaanpassing vordert en de verhuurder schermt met het beding dat hem die bevoegdheid ontzegt, begint de verjaringstermijn voor de vernietiging daarvan in die visie dus te tikken.

Bij arrest van 9 augustus 2013 legt de Hoge Raad deze suggestie van zijn parket echter naast zich neer (ECLI:NL:HR:2013:BZ9951). De verjaring start wanneer de huurder zijn bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen, net zoals deze pas begint op het moment dat de bedrogene het bedrog ontdekt (art. 3:52 lid 1 sub c BW). Die regel leent zich volgens het cassatiecollege voor een flexibele uitvoering, zodat categorische toepassing van een norm van voornoemde snit in het huurrecht niet aan de orde is. Geen jurisprudentiële hard and fase rule dus, maar voor de goede verstaander misschien wel een hint aan de wetgever om die toch zelf te formuleren.

mr. Niek van de Pasch

mr. Niek van de Pasch

Niek legt zich vooral toe op het faillissementsrecht, huurrecht en arbeidsrecht, maar zijn liefde voor het vak straalt uit tot ver over de grenzen van deze rechtsgebieden.
mr. Niek van de Pasch
mr. Niek van de Pasch

Recente blogs van mr. Niek van de Pasch (overzicht)

Reageer

Wees de eerste met een reactie

Ontvang alerts
avatar
wpDiscuz
SLUIT
CLOSE