De gevolgen van catering en huur

Bij catering in een gedeelte van een (kantoor)gebouw op basis van een cateringovereenkomst kan onbedoeld ook sprake zijn van huur. In deze blog wordt hier nader op ingegaan, alsmede op wat de gevolgen daarvan kunnen zijn. Een voorbeeld ter verduidelijking: de exploitatie van een horecaruimte (bedrijfskantine, restaurant, grand café) in een (kantoor)gebouw. De exploitatie van de horecaruimte is uitbesteed aan een cateraar op basis van een cateringovereenkomst en deze cateraar betaalt een vergoeding voor het gebruik van de horecaruimte. Het is echter niet de bedoeling om de horecaruimte te verhuren aan de cateraar. Toch kan er ook sprake zijn van huur van deze ruimte.

Dit komt door het systeem van de wet. Het komt er – kort gezegd – op neer dat er sprake van huur kan zijn als aan de wettelijke definitie van huur is voldaan: er is een zaak, of een gedeelte daarvan, in gebruik verstrekt en er is sprake van een tegenprestatie. Op het eerste gezicht is daar bij dit voorbeeld aan voldaan en is er (ook) sprake van huur. De cateraar zou zich in dat geval dus succesvol op wettelijk geregelde huur- of ontruimingsbescherming kunnen beroepen, bijvoorbeeld bij het overeengekomen einde van de cateringovereenkomst. Een ongewenste situatie. Een eigenaar/gebruiker van een pand kan daardoor langer dan oorspronkelijk de bedoeling is geweest aan een cateraar vast zitten. Om dit te voorkomen is het zaak om hier in de contractering met een cateraar rekening mee te houden.

De praktijk is – als zo vaak – echter genuanceerder dan zojuist geschetst. Ter illustratie hiervan wordt hierna een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland besproken. Het geschil gaat over de vraag of bij de exploitatie van het kasteelrestaurant van kasteel Groeneveld in Baarn op basis van een cateringovereenkomst, ook sprake is van huur.

Het geschil op kasteel Groeneveld
De casus is in het kort als volgt. De Staat heeft kasteel Groeneveld in beheer en gebruik en heeft in 2003 met Groeneveld Catering – via een aanbestedingsprocedure – een overeenkomst tot het verlenen van cateringdiensten gesloten. Deze overeenkomst bestaat onder meer uit de exploitatie van het restaurant van kasteel Groeneveld en de verzorging van banqueting faciliteiten en personeelsvoorzieningen. Daarnaast bevat de overeenkomst bepalingen over de vergoeding die Groeneveld Catering aan de Staat verschuldigd is en het gebruik van de betrokken bedrijfsruimten. In oktober 2011 wordt door de staat/kasteel Groeneveld een nieuwe aanbestedingsprocedure in gang gezet wegens de herinrichting van het kasteel. Groeneveld Catering (althans haar moedermaatschappij) stelt vervolgens dat van een nieuwe aanbestedingsprocedure geen sprake kan zijn omdat er een huurovereenkomst bestaat op grond waarvan zij mag blijven exploiteren.

De zaak moet voldoende bepaalbaar zijn
De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat kwalificatie van de overeenkomst (huur en/of catering) dient plaats te vinden aan de hand van de inhoud en strekking van de overeenkomst en de achterliggende partijbedoelingen. Groeneveld Catering is van mening dat van een huurovereenkomst sprake is nu een zaak ter beschikking wordt gesteld, namelijk het kasteelrestaurant, het terras en de keuken, en een gebruiksvergoeding wordt betaald (tegenprestatie). De rechtbank is echter van oordeel dat op basis van de overeenkomst niet zonder meer kan worden gesteld dat sprake is van het in gebruik verstrekken van een zaak als bedoeld in de wet (artikel 7:201 BW). De betreffende zaak moet namelijk voldoende bepaalbaar zijn. De rechtbank oordeelt dat daarvan geen sprake is (zie hierna) en dus is er geen sprake van huur.

Huur vs. catering
De rechtbank gaat nader in op de vraag of zonder meer sprake is van een huurovereenkomst als aan de essentialia van een huurovereenkomst is voldaan. De rechtbank citeert de Hoge Raad[1] hierover:

“doorslaggevend is of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van dien aard is dat die in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt.”

In dit verband is in onderhavig geschil allereerst relevant dat de overeenkomst tot stand is gekomen na een aanbestedingsprocedure waarin uitdrukkelijk werd gesproken over een cateringovereenkomst. Dat er sprake was van een cateringovereenkomst, althans dat dit de bedoeling is geweest, en niet van huur was waardoor duidelijk kenbaar voor Groeneveld Catering.

Eveneens is volgens de rechtbank van belang dat in het bestek en programma van eisen destijds duidelijk eisen zijn gesteld waaraan de catering moet voldoen. Daarin opgenomen voorschriften over openingstijden, assortiment en personeel wijzen er volgens de rechtbank (ook) op dat geen sprake is van een huurovereenkomst.

Verder is volgens de rechtbank van belang dat de overeenkomst aan Groeneveld Catering geen specifiek gebruiksrecht toekent, maar slechts ruimten om haar werkzaamheden uit te voeren. De specifieke ruimten die Groeneveld Catering ter beschikking werden gesteld konden wijzigen en waren daarom niet voldoende bepaalbaar (zie ook hiervoor).

Conclusie
Cateringovereenkomsten kunnen ook huurelementen bevatten, waardoor ze ook als huurovereenkomst kunnen gelden met onbedoelde gevolgen. Of dit aan de orde is hangt sterk af van de omstandigheden van het geval, zodat het verstandig is om hier juridisch advies over in te winnen.

[1] Hoge Raad, 11 februari 2011, ECLI:NL:PHR:2011:BO9673

mr. Thijs Homveld

mr. Thijs Homveld

Thijs adviseert en procedeert voornamelijk op het gebied van vastgoedrecht (o.a. huurrecht, koop/verkoop, bouwrecht, appartementsrechten/VvE’s, projectontwikkeling) en het algemeen verbintenissen-/contractenrecht. Hij staat cliënten bij in procedures (inclusief conservatoir en executoriaal beslag) bij rechtbanken, gerechtshoven en arbitrage-instituten zoals de Raad van Arbitrage voor de Bouw.
mr. Thijs Homveld
mr. Thijs Homveld

Reageer

Wees de eerste met een reactie

Ontvang alerts
avatar
SLUIT
CLOSE