Excelsior verliest aangespannen kort geding tegen cateraar: huur bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW niet rechtsgeldig opgezegd

Zoals ik al eerder in een blog aan de orde heb gebracht, is het belangrijk dat een overeenkomst op de juiste manier wordt gekwalificeerd. Met andere woorden: de overeenkomst moet het meest passende etiketje opgeplakt krijgen. Dat blijkt ook uit de zaak die SV Excelsior aan de voorzieningenrechter van de Rechtbank
Rotterdam heeft voorgelegd.

De huur/exploitatie-overeenkomst tussen Excelsior en de cateraar
Voetbalclub Excelsior speelt alle thuiswedstrijden in het stadion Woudestein en heeft een overeenkomst gesloten met een cateraar. De huur/exploitatie-overeenkomst, zoals partijen deze hebben aangeduid, had een looptijd van vijf jaar en zou daarna van rechtswege eindigen. De cateraar maakte op grond van de overeenkomst gebruik van diverse ruimten in Woudestein, waaronder de brasserie, de businessruimte, de keuken, een magazijnruimte, een kantoor, uitgiftepunten en het supportershome. In de overeenkomst stond verder onder andere:

‘Huurder verkrijgt het exclusieve recht om bij alle activiteiten die er in en rond het stadion plaatsvinden en in de toekomst zullen gaan plaatsvinden, dus in het kader van voetbalwedstrijden en bij andersoortige evenementen, de horecavoorzieningen in de ruimste zin des woords te verzorgen, als ook om los daarvan eigen activiteiten in het gehuurde te ontwikkelen, hierna te noemen de exploitatie.’

Overeenkomst van opdracht of huur van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW?
Na het eindigen van de overeenkomst, heeft Excelsior de cateraar medegedeeld dat de opdracht aan een andere partij werd gegund. De cateraar heeft Excelsior vervolgens per brief medegedeeld dat de overeenkomst tussen partijen diende te worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW en dat deze overeenkomst niet rechtsgeldig was opgezegd. Excelsior heeft per gewone post, en dus niet aangetekend, gereageerd en weer bevestigd dat de overeenkomst niet werd verlengd.

Standpunt Excelsior: overeenkomst van opdracht, geen sprake van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW
In de procedure stelde Excelsior zich op het standpunt dat de overeenkomst met de cateraar diende te worden gekwalificeerd als een overeenkomst van opdracht. Artikel 7:400 BW omschrijft de overeenkomst van opdracht als de overeenkomst waarbij de ene partij zich tegen de nadere partij verbindt om, anders dan op grond van een arbeidsovereenkomst, werkzaamheden te verrichten die in iets anders bestaan dan het tot stand brengen van een werk van stoffelijke aard, het bewaren van zaken, het uitgeven van werken of het vervoeren of doen vervoeren van personen of zaken. Volgens Excelsior was er immers geen sprake van bedrijfsruimte nu de meeste ruimten niet (zonder meer) toegankelijk waren voor publiek. Bovendien zou het doel van de overeenkomst volgens Excelsior met name zien op de uit te voeren cateringwedstrijden en zou het beschikking stellen van ruimten aan de cateraar ondergeschikt zijn aan dat doel.

Oordeel voorzieningenrechter: voor publiek toegankelijk lokaal en huur bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW
Volgens de voorzieningenrechter bleek de bedoeling van partijen al uit het feit dat zij de overeenkomst hadden aangeduid als een huur/exploitatie-overeenkomst, dat partijen in die overeenkomst werden aangeduid als ‘huurder’ en ‘verhuurder’ en dat er een basishuurprijs was overeengekomen. De voorzieningenrechter is vervolgens nagegaan of er sprake was van een voor publiek toegankelijk lokaal, dat is immers een vereiste voor de toepasselijkheid van artikel 7:290 BW. Volgens de voorzieningenrechter was daar sprake van.

De cateraar verzorgde immers niet alleen de catering tijdens wedstrijden van Excelsior, maar ontving ook vele gasten in de brasserie op het complex buiten de wedstrijden om. Te denken valt aan bedrijfsuitjes en groepen gasten zoals de leden van Rotaryclubs. De voorzieningenrechter concludeerde hieruit dat er ook gebruik werd gemaakt van de brasserie zonder dat er entreegeld moest worden betaald en zonder dat er per definitie sprake was van een raakvlak met de voetbalwedstrijden. Eventuele toegangscontrole en het heffen van entreegelden zouden, volgens de voorzieningenrechter, op zichtzelf niet in de weg staan aan ‘toegankelijkheid voor het publiek’.

Gevolgen kwalificatie huur bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW: opzegging per exploot of aangetekende brief
Ingevolge artikel 7:293 lid 2 BW dient een vervolgovereenkomst (daarvan was in casu sprake) bij exploot of aangetekende brief te gebeuren. Daarvan was geen sprake. Er waren ook geen gronden om aan te nemen dat de cateraar had ingestemd met de beëindiging van de overeenkomst. Met andere woorden: de overeenkomst was niet rechtsgeldig opgezegd en er was sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd die kan eindigen door opzegging, waarbij een opzegtermijn van minimaal een jaar geldt en waarbij toestemming van de rechter vereist is indien de huurder niet instemt met de opzegging.

Conclusie kwalificatie overeenkomst
Uit voorgaande blijkt maar weer dat de juiste kwalificatie van een overeenkomst heel belangrijk is. Waar een overeenkomst van opdracht immers te allen tijde kan worden opgezegd (hoewel dit in het geval van een professionele opdrachtnemer net anders ligt, zie artikel 7:408 lid 2 BW), gelden er voor de huurovereenkomst ex artikel 7:290 BW hele andere regels.

Briefpapier drukken
mr. Claudia Janssens

mr. Claudia Janssens

Advocaat vastgoed- en bestuursrecht bij Köster Advocaten
Claudia is gespecialiseerd in het vastgoed- en bestuursrecht. In haar werk als advocaat vind ze het belangrijk om voor haar cliënt een reëel en helder beeld van de sterke en zwakke punten van de zaak te schetsen. Naast haar werk als advocaat is ze als penningmeester actief betrokken geweest bij de Jonge Balie Flevoland.

Reageer

Wees de eerste met een reactie

Ontvang alerts
avatar
wpDiscuz
SLUIT
CLOSE