Het boetebeding in de huurovereenkomst woonruimte: een oneerlijk beding?

Verhuurders van woonruimte maken vaak gebruik van de model overeenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken, de zogenaamde ROZ-modellen. In die huurovereenkomsten worden de algemene bepalingen van de ROZ van toepassing verklaard. Deze bepalingen kunnen worden gezien als standaard algemene voorwaarden. Eén van de algemene bepalingen betreft een boetebeding. Een boetebeding kan voor de verhuurder van groot belang zijn, zo prikkelt het de huurder om zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. In bepaalde gevallen kan de boete echter worden gematigd of het boeterbeding worden vernietigd of buiten toepassing worden verklaard. Huurrecht advocaat Claudia Janssens vertelt hier meer over.

Het boetebeding in de huurovereenkomst woonruimte
Zoals in de inleiding al aan de orde kwam, kennen veel huurovereenkomsten van toepassing verklaarde algemene voorwaarden of bepalingen waarin een boetebeding is opgenomen. Zo staat in artikel 20.6 van de algemene bepalingen van de ROZ:

‘Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,– per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.’

Een huurder die een verplichting uit de huurovereenkomst niet nakomt, verbeurt dan dus een direct opeisbare boete van € 25,– per dag.

Onredelijk bezwarend boetebeding: matiging ex artikel 6:94 BW?
Huurders konden als zij van mening waren dat de hoogte van een boete alle perken te buiten ging al een beroep doen op artikel 6:94 BW: de matiging van een bedongen boete. Ingevolge dit artikel kan een rechter, indien de billijkheid dit eist, op verzoek van de schuldenaar de bedongen boete matigen. Van belang is dus dat de huurder daadwerkelijk een beroep zal moeten doen op de matiging, de rechter past artikel 6:94 BW niet ambtshalve toe. Matiging is bovendien alleen aan de orde als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. Factoren die daarbij een rol spelen zijn onder andere de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de overige omstandigheden van het geval.

Onredelijk bezwarend beding in de algemene voorwaarden/bepalingen vernietigbaar
Als een beding in algemene voorwaarden onredelijk bezwarend is, dan is het beding vernietigbaar. De vraag is dan wel wanneer een beding onredelijk bezwarend is. Dat is sowieso het geval als het beding op de zwarte lijst van artikel 6:236 BW staat. In die lijst wordt bijvoorbeeld de mogelijkheid voor de gebruiker om de toegezegde prestatie op te eisen, volledig uitgesloten. Naast de zwarte lijst, kent ons Burgerlijk Wetboek ook een grijze lijst. Deze staat in artikel 6:237 BW. Een beding dat op deze lijst voorkomt, wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn. Dat vermoeden kan wel worden weggenomen.

Onredelijk bezwarend boetebeding in de huurovereenkomst woonruimte: buiten toepassing verklaren
Lost van de matiging van de boete en de vernietiging van het boetebeding op verzoek van de huurder, heeft de rechter ook een eigen rol in het kader van het boetebeding. Het boetebeding dient sinds het Europees Hof van Justitie zich hierover uitliet (Hof van Justitie van de Europese Unie, 30 mei 2013, C-488/11), namelijk ook ambtshalve door rechters buiten toepassing te worden verklaard wanneer over de algemene voorwaarden waarin het boetebeding is opgenomen niet is onderhandeld tussen de huurder en de verhuurder én het boetebeding betrekking heeft op iedere overtreding zonder dat onderscheid wordt gemaakt in de aard en ernst daarvan. Zoals het woord ‘ambtshalve’ al aangeeft, hoeft hier geen beroep op te worden gedaan door de huurder. De rechter moet dit uit zichzelf doen. Let wel, dit geldt alleen bij de huurovereenkomst woonruimte, gesloten door de bedrijfsmatige verhuurder en de particuliere huurder. Het is dus de consument die in dit geval beschermd wordt.

Consequenties voor het boetebeding
De algemene bepalingen behorende bij het ROZ-model stammen uit 2003, dus het is hoog tijd dat die worden aangepast. Daarom doen verhuurders er nu dan ook goed aan om niet zomaar een standaard boetebeding van toepassing te verklaren, maar om een boetebeding op te stellen waarin per overtreding wordt aangegeven wat het boetebedrag is en tot welk maximumbedrag dit kan oplopen. De boete moet enigszins in verhouding staan tot de overtreding. Op deze wijze kan de verhuurder voorkomen dat het boetebeding geheel aan de kant wordt geschoven.

Vragen over het boetebeding aan een huurrecht advocaat?
Heeft u vragen over het boetebeding? Huurrecht advocaat Claudia Janssens staat u graag te woord. Dit geldt uiteraard ook als u andere vragen met betrekking tot het huurrecht heeft.

mr. Claudia Janssens

mr. Claudia Janssens

Advocaat vastgoed- en bestuursrecht bij Köster Advocaten
Claudia is gespecialiseerd in het vastgoed- en bestuursrecht. In haar werk als advocaat vind ze het belangrijk om voor haar cliënt een reëel en helder beeld van de sterke en zwakke punten van de zaak te schetsen. Naast haar werk als advocaat is ze als penningmeester actief betrokken geweest bij de Jonge Balie Flevoland.

Reageer

Wees de eerste met een reactie

Ontvang alerts
avatar
wpDiscuz
SLUIT
CLOSE