Leidt brandstichting in het gehuurde door de huurder tot dusdanig tekortschieten in verplichtingen als huurder dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is?

Het Gerechtshof Amsterdam heeft onlangs arrest gewezen in een zaak waarin het er alle schijn van had dat de huurder van een woning brand had gesticht in die woning. Hoewel de kantonrechter de vordering tot ontbinding van de verhuurder in eerste aanleg heeft afgewezen, oordeelde het hof anders. In deze blog zal ik het arrest van het hof toelichten.

Ontbinding huurovereenkomst: geen goed huurderschap
De huurder van een woning dient zich op grond van artikel 7:213 BW als goed huurder te gedragen. Goed huurderschap brengt onder andere met zich mee dat de huurder de nodige maatregelen moet nemen ter voorkoming en/of beperking van schade aan het gehuurde. Doet de huurder dat niet, dan kan de verhuurder vorderen dat de huurovereenkomst op die grond wordt ontbonden.

Arrest Gerechtshof Amsterdam: ontbinding huurovereenkomst
In de zaak die aan het hof werd voorgelegd, speelden de volgende omstandigheden een rol. Woningstichting Eigen Haard (hierna: ‘Eigen Haard’) verhuurde een appartement aan huurder X. De huurder woonde op de begane grond en had zowel boven als naast zich buren. De huurder leed aan een psychische stoornis en was in de loop der jaren al meerdere malen opgenomen geweest in klinieken. Meestal gebeurde dit wanneer de huurder zijn medicijnen niet innam, hij kreeg dan last van een acute psychose. Hoewel de ouders en broer en zus van de huurder in de buurt woonden, kon nooit helemaal worden voorkomen dat de huurder op enig moment weer stopte met het innemen van zijn medicatie.

Brandstichting in huurwoning
Op enig moment is er, vroeg in de ochtend, brand ontstaan in het appartement van de huurder. De brand heeft geleid tot rook- en roetschade en er zijn door de brandweer verschillende brandhaarden gevonden in het appartement. Een expert heeft vervolgens geoordeeld dat er geen andere oorzaak voor het ontstaan van de brand is gevonden dan brandstichting. Diezelfde dag is de huurder naar Amsterdam gegaan en daar door politie aangehouden wegens geweldpleging. Voor beide feiten is de huurder strafrechtelijk vervolgd. Hij is vrijgesproken van de brandstichting en veroordeeld voor de geweldpleging. De rechtbank heeft de huurder ontoerekeningsvatbaar geacht en gelast dat hij voor een termijn van één jaar in een psychiatrisch ziekenhuis zal worden geplaatst. Op het moment dat de procedure inzake de ontbinding van de huurovereenkomst voor het hof plaatsvond, verbleef de huurder in dat ziekenhuis.

Kantonrechter: ontbinding en ontruiming huurwoning niet gerechtvaardigd
De kantonrechter achtte de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het appartement niet gerechtvaardigd. Volgens de kantonrechter stond niet volledig vast dat de brand was gesticht door de huurder. Voor zover de brand niet door de huurder was gesticht, stond onvoldoende vast dat de huurder had tekortgeschoten. In hoger beroep heeft het hof overwogen dat er in het verleden meerdere incidenten met brandstichting zijn geweest waar de huurder de hand in had gehad.

Niet alleen in de huurwoning, maar ook in een instelling waar de huurder ooit verbleef. De huurder is meerdere malen door andere huurders betrapt terwijl hij bezig was met het stichten van brandjes en heeft ook meerdere malen opmerkingen gemaakt die betrekking hadden op het stichten van brand. Eigen Haard heeft verder aangevoerd dat de stelling van de huurder dat een derde de brand zou hebben gesticht, niet erg waarschijnlijk was. Er zijn geen sporen van braak aangetroffen in de woning en de huurder was erg op zichzelf. Psychologen hebben verder verklaard over de psychische gesteldheid van de huurder rond de periode van de brandstichting, deze was aanzienlijk verslechterd. Volgens het hof was op grond van al deze omstandigheden voldoende aannemelijk dat de brand in het appartement door de huurder was gesticht. Het feit dat de huurder in de strafrechtelijke procedure was vrijgesproken, maakte dit niet anders. Dat lag volgens het hof ook aan de procedurele verschillen tussen het strafrecht en het civiele recht.

Tekortkoming die leidt tot ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde
De brandstichting was een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het appartement rechtvaardigde. Het hof woog ook mee dat de kans op herhaling aanwezig was en dat het treffen van maatregelen en het instellen van een (sociaal) netwerk rondom de huurder, onvoldoende waarborgen waren om herhaling te voorkomen. De belangen van de huurder wogen niet op tot de belangen van de omwonenden op een veilige woonomgeving.

mr. Claudia Janssens

mr. Claudia Janssens

Advocaat vastgoed- en bestuursrecht bij Köster Advocaten
Claudia is gespecialiseerd in het vastgoed- en bestuursrecht. In haar werk als advocaat vind ze het belangrijk om voor haar cliënt een reëel en helder beeld van de sterke en zwakke punten van de zaak te schetsen. Naast haar werk als advocaat is ze als penningmeester actief betrokken geweest bij de Jonge Balie Flevoland.

Reageer

Wees de eerste met een reactie

Ontvang alerts
avatar
wpDiscuz
SLUIT
CLOSE