Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte per e-mail en niet per deurwaardersexploot of per aangetekende brief ook rechtsgeldig?

In de meeste huurovereenkomsten staat dat de overeenkomst per deurwaardersexploot of per aangetekende brief dient te worden opgezegd. Anders is de opzegging in beginsel niet rechtsgeldig en heeft deze dus ook geen rechtsgevolgen. Toch lijkt er in de rechtspraak met enige regelmaat een andere benadering te worden gekozen. Huurrecht advocaat Claudia Janssens legt dat met behulp van een recent arrest in deze blog uit.

Opzeggen huurovereenkomst woonruimte: deurwaardersexploot of aangetekende brief
Hoewel in de meeste huurovereenkomsten een bepaling is opgenomen waarin staat dat de overeenkomst alleen per deurwaardersexploot of aangetekende brief kan worden opgezegd, komt het toch steeds vaker voor dat de rechter in een procedure genoegen neemt met een opzegging van een huurovereenkomst per e-mail. Zo heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam in april 2014 al geoordeeld dat de huurders van een woonruimte de huurovereenkomst rechtsgeldig per e-mail hadden opgezegd. De kantonrechter woog in zijn uitspraak mee dat opzegging per e-mail in het huidige communicatieverkeer voldeed. De kantonrechter sloot dus aan bij de huidige elektronische middelen en technologische vooruitgang. Wat echter ook een grote rol speelde, was het feit dat de verhuurder niet had betwist dat de e-mail was ontvangen. Met andere woorden: de verhuurder wist dat de huurders de overeenkomst wilden opzeggen.

Per e-mail opzeggen huurovereenkomst bedrijfsruimte rechtsgeldig?
Is het bij de huur van bedrijfsruimte nu anders, omdat het daar veelal professionele partijen zijn die toch met de nodige wetenschap en ervaring kennis hebben genomen van de inhoud van de huurovereenkomst? Nee, in beginsel niet. Zo heeft het Gerechtshof ’s Hertogenbosch op 2 december 2014 een arrest gewezen en daarin geoordeeld dat een opzegging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte per e-mail rechtsgeldig was.  De huurder had zich in de betreffende zaak op enig moment tot de beheerder gewend met betrekking tot het beëindigen van de huurovereenkomst en de huurder heeft de beheerder vervolgens een e-mail gestuurd waarin duidelijk werd gemaakt dat de huur werd beëindigd. Het feit dat deze e-mail de beheerder had bereikt, volgde al uit het feit dat de beheerder de e-mail had beantwoord. Het hof was dan ook van oordeel dat de verhuurder voldoende zekerheid had dat de huurovereenkomst niet zou worden voortgezet. Het hof stelde daarover:

‘De omstandigheid dat huurder de opzegging per e-mail heeft gedaan, en niet bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven zoals voorgeschreven in het huurcontract, acht het hof van onvoldoende betekenis. Met de e-mail had de beheerder en daarmee verhuurder voldoende zekerheid dat de huurrelatie niet na 1 oktober 2012 zou worden voortgezet. Het voorschrift van art. 3.4 van het huurcontract kan in redelijkheid (naar doel en strekking) niet anders worden uitgelegd en begrepen dan als (schriftelijk) vormvereiste voor een opzegging door de huurder ten bewijze dat de verhuurder tijdig voor het verstrijken van de lopende huurperiode heeft bereikt, en de verhuurder (rechts)zekerheid te bieden dat de huurovereenkomst door opzegging van de huurder zal worden beëindigd c.q. zal zijn geëindigd (zodat na de datum waartegen is opgezegd het gehuurde aan derden kan aangeboden en kan worden verhuurd).’

Opzeggen huurovereenkomst schriftelijk: rechtszekerheid
Zoals uit het arrest van het hof blijkt, is het met name wegens de rechtszekerheid van belang dat een huurovereenkomst schriftelijk wordt opgezegd. Dat hoeft dus niet perse meer per deurwaardersexploit of aangetekende brief te gebeuren, maar een huurder doet er toch goed aan om de huur op die wijze op te zeggen: dan kan er niet meer worden gediscussieerd over de rechtsgeldigheid van de opzegging en is bovendien direct bewezen dat de opzegging de verhuurder heeft bereikt.

mr. Claudia Janssens

mr. Claudia Janssens

Advocaat vastgoed- en bestuursrecht bij Köster Advocaten
Claudia is gespecialiseerd in het vastgoed- en bestuursrecht. In haar werk als advocaat vind ze het belangrijk om voor haar cliënt een reëel en helder beeld van de sterke en zwakke punten van de zaak te schetsen. Naast haar werk als advocaat is ze als penningmeester actief betrokken geweest bij de Jonge Balie Flevoland.

Reageer

Wees de eerste met een reactie

Ontvang alerts
avatar
wpDiscuz
SLUIT
CLOSE