Verhuurder gerechtvaardigd verrijkt door vervallen koopoptie

In de wet is bepaald dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Dit leerstuk van ongerechtvaardigde verrijking werkt door in het huurrecht. Een huurder heeft namelijk recht op vergoeding van de geoorloofde veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde als die na het einde van de huur niet ongedaan kunnen maken. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt bespreekt een recente uitspraak waarin deze onderwerpen aan bod komen.

Gemeente financiert bouw loods
Een gemeente verhuurt sinds 1996 een perceel grond aan een huurder waarop de huurder een loods zou bouwen. Omdat huurder de financiering niet rond krijgt, komen partijen overeen dat de gemeente de loods bouwt en deze vervolgens samen met de grond aan huurder verhuurt. Partijen treffen hierover een bijzondere regeling. Huurder betaalt maandelijks -naast de huurprijs van de grond- een bedrag voor de loods. Deze betalingsverplichting geldt voor 240 maanden. Dan heeft huurder precies de investering van de gemeente terugbetaalt. Vervolgens betaalt de huurder nog enkel huur voor de grond.

Koopoptie ter zake van grond en loods
In ruil voor deze terugbetalingsregeling wordt een koopoptie opgenomen in het huurcontract. Hierin is bepaald dat huurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst het recht heeft de grond en de loods van de gemeente te kopen. Bij de berekening van de koopprijs zou dan alleen voor de grond een reële waarde worden gehanteerd en voor de loods slechts het bedrag van de investering verminderd met de reeds door huurder betaalde “maandtermijnen”. Als huurder dus na afloop van 240 termijnen zijn koopoptie zou inroepen, hoeft hij alleen een prijs voor de grond te betalen. De loods is immers afbetaald.

Ontbinding wegens wanprestatie huurder
In 2013 vordert van de gemeente bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst in verband met tekortkomingen van huurder Huurder vordert in reconventie terugbetaling van de afgeloste termijnen ter zake de loods. Hij heeft op dat moment al 180 maantermijnen voldaan en door de ontbinding wordt de gemeente ongerechtvaardigd verrijkt, aldus huurder.

Voordeel gemeente door vervallen koopoptie
Het hof overweegt in hoger beroep als volgt. Uit de huurovereenkomst volgt dat het de bedoeling is geweest van partijen dat huurder desgewenst de eigendom van het perceel en de loods zou kunnen verkrijgen en dat dan bij de berekening van de door hen verschuldigde koopprijs de afbetalingen zouden worden betrokken. Nu huurder geen gebruik heeft gemaakt van de koopoptie en dit door de ontbinding ook niet meer mogelijk is, geniet de gemeente voordeel. Zij is thans namelijk eigenaresse van een loods die grotendeels door huurder is gefinancierd. De gemeente wordt dus verrijkt ten koste van huurder.

Hof: verrijking gerechtvaardigd door overeenkomst
De vraag is echter of deze verrijking ongerechtvaardigd is. Onder omstandigheden kan een verrijking ten koste van een andere partij gerechtvaardigd worden door een tussen partijen gesloten overeenkomst. In dit geval is afgesproken dat de koopoptie zou vervallen na beëindiging van de huurovereenkomst (ontbinding of opzegging). Huurder heeft de mogelijkheid gehad om de koopoptie in te roepen, zelfs nog tijdens de procedure voor de kantonrechter, maar heeft hier geen gebruik van gemaakt. De verrijking van de gemeente die hierdoor is opgetreden, is door partijen voorzien in de overeenkomst. Deze verrijking is dus niet ongerechtvaardigd maar gerechtvaardigd.

mr. Thomas van Vugt

mr. Thomas van Vugt

Advocaat verbintenissenrecht & ondernemingsrecht bij AMS Advocaten
Naast mijn dagelijkse advocatenpraktijk ben ik als expert verbonden aan www.z24.nl en schrijft ik periodiek juridische columns voor Vara’s Kassa Magazine.
mr. Thomas van Vugt
mr. Thomas van Vugt

Reageer

Wees de eerste met een reactie

Ontvang alerts
avatar
wpDiscuz
SLUIT
CLOSE