Verhuurder schadeplichtig voor niet verschijnende reparateur

Vrijwel iedereen die woonruimte huurt, heeft er weleens mee te maken gehad: gebreken die voor rekening van de verhuurder moeten worden hersteld. Het inplannen van de reparaties voor deze gebreken brengt af en toe grote irritaties met zich mee. Want voordat er iemand langskomt om jouw lekkend toilet of uiteenvallende keukenkastjes te repareren, gaat er soms een flinke tijd overheen.

In uitzonderlijke situaties komt het zelfs voor dat er op het afgesproken reparatiemoment geen reparateur verschijnt. Kan de verhuurder hiervoor aansprakelijk worden gehouden? De uitspraak van het Hof ’s Hertogenbosch van 3 februari 2015 geeft hier een antwoord op.

Eerste aanleg
Oorspronkelijk betrof dit een ontbinding- en ontruimingszaak vanwege achterstallige huur. Een huurder van een verhurende woningstichting had namelijk een huurachterstand van meer dan drie maanden. Uit vaste jurisprudentie volgt dat dit in beginsel ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. De woningstichting vorderde dan ook zowel betaling van de achterstallige huur als ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Huurder voerde als verweer aan dat hij de huur mocht opschorten omdat de woningstichting gedurende enkele maanden een bij inbraak geforceerd raam niet had gerepareerd en een sleutel van de achteringang van de woning niet aan huurder had verstrekt. De kantonrechter ging hier echter niet in mee en wees de vordering van de woningstichting (bij herstelvonnis) toe voor wat betreft de ontbinding en ontruiming. Ook werd de achterstallige huur toegewezen, maar wel met aftrek van enkele tientjes per maand vanwege het feit dat de woningstichting de sleutel van de achteringang niet tijdig aan huurder had verstrekt.

Huurder had daarnaast tegenvorderingen ingesteld om zijn materiële en immateriële schade vergoed te krijgen wegens het niet repareren van het raam en het feit dat huurder vaak (en veelal voor niets) thuis moest blijven wachten op reparateurs die namens de woningstichting reparaties aan de woning zouden verrichten. Deze tegenvorderingen werden echter afgewezen.

Hoger beroep
Huurder ging vervolgens in hoger beroep tegen de uitspraak van de kantonrechter. In hoger beroep houdt de ontbinding en ontruiming stand, mede omdat de huurachterstand op dat moment aanzienlijk was opgelopen. Ten aanzien van het kapotte raam oordeelde het Hof dat een dergelijke situatie – hoe gevaarlijk en lastig dat ook is – geen volledige opschorting van de huur rechtvaardigt. Huurder kon bovendien niet aantonen dat hij immateriële schade had geleden in de vorm van geestelijk letsel ten gevolge van het niet repareren van het raam.

De materiële schade ten gevolge van het niet repareren van het raam werd wél toegewezen. Het Hof achtte het, door middel van het bedrijfslogboek van huurder, bewezen dat huurder zijn winkel omgerekend vijf hele dagen heeft moeten sluiten om thuis tevergeefs te wachten op reparateurs of om zijn beklag te doen bij de woningstichting. Blijkbaar verscheen er tot negenmaal toe geen reparateur op het afgesproken reparatiemoment. Uitgaande van de winst van huurder over 2011 (uitgerekend € 96,11 per dag) werd huurder uiteindelijk een schadevergoeding van in totaal € 481,– (5 x € 96,11) toegewezen.

Wat leren we hiervan?
De uitspraak van het Hof ’s-Hertogenbosch laat zien dat een verhuurder schadeplichtig kan zijn wanneer hij zijn reparatieverplichtingen niet nakomt. Het is in dat geval aan de huurder om aan te tonen dat hij daardoor schade heeft geleden. De huurder dient evenwel te beseffen dat dit een pittige bewijslast is. Indien de schade bestaat uit het mislopen door arbeidsinkomsten doet de huurder er verstandig aan om dit in ieder geval aan te tonen door middel van bedrijfslogboeken, goedgekeurde verlofaanvragen, etc. Veelal zal deze schade echter niet een opschorting van de (gehele) huur rechtvaardigen. Ook daar dient een huurder rekening mee te houden.

Deze gastbijdrage is geschreven door Asmara Kalter, juridisch medewerker Bouw en Vastgoed bij AKD in Amsterdam. Asmara is onder meer gespecialiseerd in (complexe) vastgoedtransacties, bouwgeschillen, aanbestedingsrecht, huurrecht en appartementsrecht. Zij treedt hierbij op voor zowel bedrijven, overheden als particulieren. Met enige regelmaat publiceert zij over relevante onderwerpen op het gebied van bouw en vastgoed.

Reageer

Wees de eerste met een reactie

Ontvang alerts
avatar
wpDiscuz
SLUIT
CLOSE