Wijzigingen aan de buitenzijde van de huurwoning: van schotelantennes tot alle duiven van de dam

Wanneer het gaat om het wijzigen van de buitenzijde van een huurwoning, denkt men al snel aan het plaatsen van schotelantennes. Iedereen kent de beelden wel: flatgebouwen die uitpuilen van de schotelantennes. Verhuurders zijn daar over het algemeen geen fan van. Ze vinden vaak dat de verhuurbaarheid van het gehuurde daardoor wordt aangetast. Een duiventil aan de buitenzijde van een huurwoning zal evenmin snel in de smaak vallen bij verhuurders. De duiventil viel in ieder geval niet in de smaak bij de verhuurder in de zaak die aan het Gerechtshof Den Haag werd voorgelegd. Wijzigingen aan de inrichting of gedaante van de huurwoning: voorafgaande schriftelijke toestemming?

De regeling over het wijzigen van de huurwoning is te vinden in artikel 7:215 BW. De eerste vijf leden gaan over het wijzigen van de inrichting of gedaante van het gehuurde. Denk daarbij aan het verbouwen van de binnenkant van de huurwoning, het doorbreken van een muurtje of het ophangen van allerlei zaken. In beginsel mag een huurder de inrichting of gedaante van de huurwoning niet zomaar veranderen. Daar is schriftelijke toestemming van de verhuurder voor nodig. Dit is echter anders als het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur, zonder dat daar buitensporige kosten bij komen kijken, ongedaan kunnen worden gemaakt of kunnen worden verwijderd.

In dat geval is de schriftelijke toestemming van de verhuurder niet vereist. Gaat het echter verder dan zaken die simpel ongedaan kunnen worden gemaakt en weigert de verhuurder de vereiste toestemming te verlenen, dan kan de huurder vervangende toestemming bij de rechter vorderen. De rechter verleent de vervangende toestemming als de veranderingen de verhuurbaarheid van de woning niet schaden en niet leiden tot een waardevermindering van de woning. Is daar wel sprake van, dan geeft de rechter slechts vervangende toestemming als de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door de huurder of het woongenot verhogen en er geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder zijn die zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten.

De regeling voor wijzigingen aan de buitenzijde van de huurwoning: toestemming verhuurder mogelijk vereist
De regeling voor het aanbrengen van wijzigingen aan de buitenzijde van de huurwoning is net even iets anders dan de hiervoor uiteengezette regeling voor wijzigingen aan de inrichting of gedaante van de huurwoning. Op wijzigingen aan de buitenzijde van de huurwoning is artikel 7:215 lid 6 BW van toepassing. Dit artikel is meer in het voordeel van de verhuurder opgesteld, het geeft de verhuurder namelijk de mogelijkheid om in het geval van wijzigingen aan de buitenzijde van de huurwoning af te wijken van de in artikel 7:215 lid 1 tot en met 5 BW opgenomen regeling. De verhuurder mag contractueel bedwingen dat de huurder toestemming nodig heeft voor veranderingen aan de buitenzijde van de huurwoning. Als de verhuurder dit in de huurovereenkomst of toepasselijke algemene huurvoorwaarden heeft opgenomen, mag de huurder niet zomaar een schotelantenne of duiventil aan de buitenzijde van de huurwoning plaatsen.

De zaak waarin het Gerechtshof Den Haag oordeelde over de duiventil aan de buitenzijde van de huurwoning
In de zaak waarnaar in de inleiding van dit stuk werd verwezen vroeg de huurder op enig moment toestemming aan de verhuurder om een duiventil op het platte dak van de huurwoning te mogen plaatsen. De verhuurder weigerde deze toestemming te verlenen, waarop de huurder naar een door woningcorporaties opgerichte geschillencommissie stapte. Hoewel de geschillencommissie met instemming van beide partijen bindend advies gaf, stapte de verhuurder toen deze zich niet in dat (voor de huurder positieve) advies kon vinden toch naar de kantonrechter en later naar het hof. Aan de bezwaren van de verhuurder met betrekking tot het bindend advies, gingen zowel de kantonrechter als het hof snel voorbij.

De geschillencommissie had immers met toestemming van beide partijen een bindend advies uitgebracht, dus de verhuurder kon zich niet meer op de onbevoegdheid van de geschillencommissie beroepen. De verhuurder probeerde vervolgens vernietiging van het bindend advies te bereiken door te stellen dat de gebondenheid aan het bindend advies in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De verhuurder baseerde deze stelling op de grond dat het reglement bij het totstandkomen van het bindend advies, verkeerd zou zijn toegepast. Daarbij verwees de verhuurder naar het hiervoor aan de orde gekomen artikel 7:215 lid 6 BW. Volgens de verhuurder volgde uit dat artikel dat de verhuurder de bevoegdheid heeft om zelf aangebrachte voorzieningen aan de buitenzijde op grond van zelf gestelde voorwaarden te verbieden.

Ook hier ging het hof niet in mee. De verhuurder had namelijk in haar eigen Algemene voorwaarden een artikel met betrekking tot toevoegingen of veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde opgenomen, zonder daarin gebruik te maken van de in artikel 7:215 lid 6 BW opgenomen bevoegdheid om ten aanzien van dat soort veranderingen ten nadele van de huurder af te wijken. Het hof oordeelde verder dat niet gezegd kon worden dat de geschillencommissie niet in redelijkheid tot het oordeel om toestemming te verlenen had kunnen komen. Er hebben zich nadien ook geen onvoorziene omstandigheden voorgedaan die tot het oordeel moeten leiden dat de beslissing van de geschillencommissie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. De huurder werd dus volledig in het gelijk gesteld.

Advies voor verhuurders met betrekking tot wijzigingen aan de buitenzijde van de huurwoning
Zoals uit voorgaande blijkt, doen verhuurders er goed aan om in de huurovereenkomst of in de toepasselijke algemene voorwaarden te bedingen dat huurders toestemming nodig hebben voor veranderingen aan de buitenzijde van de huurwoning. Het bedingen hiervan zet een eventuele belangenafweging overigens niet geheel buiten spel. Wilt u hier meer over weten? Neem dat contact met mij op.

Het volledige arrest is hier te te vinden.

Briefpapier drukken
mr. Claudia Janssens

mr. Claudia Janssens

Advocaat vastgoed- en bestuursrecht bij Köster Advocaten
Claudia is gespecialiseerd in het vastgoed- en bestuursrecht. In haar werk als advocaat vind ze het belangrijk om voor haar cliënt een reëel en helder beeld van de sterke en zwakke punten van de zaak te schetsen. Naast haar werk als advocaat is ze als penningmeester actief betrokken geweest bij de Jonge Balie Flevoland.

Reageer

Wees de eerste met een reactie

Ontvang alerts
avatar
wpDiscuz
SLUIT
CLOSE