Huisbewaring: een manier om de huurwoning achter de hand te houden bij langere afwezigheid

Na een eindeloze zoektocht of na misschien wel jaren op een wachtlijst te hebben gestaan, heb je eindelijk een prachtige huurwoning op die ene toplocatie te pakken. En dan zal je natuurlijk net zien dat je een paar maanden later de liefde van je leven tegen het lijf loopt of dat mooie aanbod om een jaar in het buitenland te gaan werken krijgt. Je bent verstandig genoeg om dan niet direct de huur op te zeggen, maar wat kan je wel doen? Eén van de opties is huisbewaring.

Tijdelijke onderverhuur of huisbewaring?
Als je wilt gaan proef samenwonen op langere tijd in het buitenland gaat werken of studeren, is het eerste dat je wellicht te binnen zal schieten om jouw huurwoning (tijdelijk) onder te verhuren. Dat is echter niet direct de beste keuze. In de meeste huurovereenkomsten staat namelijk dat de woning zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder niet mag worden onderverhuurd. Bovendien geniet de onderhuurder van zelfstandige woonruimte ook een vergaande mate van huurbescherming. Dat is zelfs het geval wanneer de onderverhuur zonder toestemming van de verhuurder plaatsvindt. Een betere optie is dan de huisbewaring. Huisbewaring is, mits op de juiste wijze tot stand gekomen, volkomen legaal. Huisbewaring is niet alleen geschikt bij proef samenwonen of langere verblijven in het buitenland, maar ook als de huurder bijvoorbeeld mantelzorg moet verlenen en gaat inwonen bij de hulpbehoeftige. Zo zijn er nog tal van voorbeelden te noemen.

Huisbewaring: een ander tijdelijk en met toestemming van de verhuurder in de huurwoning laten wonen
Hoe zit het dan precies met die huisbewaring? De huisbewaring is niet in de wet geregeld. Het is eigenlijk een driepartijenovereenkomst tussen de verhuurder, de huurder en de huisbewaarder. De verhuurder geeft de huurder onder voorwaarden toestemming om de huurwoning voor een bepaalde periode aan de huisbewaarder in gebruik te geven. De huisbewaring is dan ook beperkt tot die periode. Tijdens die periode wordt de huur voortgezet, maar de huisbewaarder heeft met instemming van de verhuurder het genot van de huurwoning en is ook verantwoordelijk voor het betalen van de huur. Na afloop van de overeengekomen periode kan het twee kanten op: of de huurder keert terug in de huurwoning en zet de huurovereenkomst voort, of de huur wordt beëindigd. Het is dus niet zo dat de huisbewaarder in de plaats van de huurder treedt. Het is overigens ook niet zo dat een verhuurder, als deze op de hoogte is van het proef samenwonen, verplicht is om de huurder te wijzen op de mogelijkheid van huisbewaring. Zie in dat kader de uitspraak van de Rechtbank Haarlem van 19 december 2007 (waarin de huurster overigens ook nog stelde dat zij ten tijde van de huuropzegging smoorverliefd was en dus leed aan een geestelijke stoornis en niet in staat was tot een redelijke waardering van de betrokken belangen).

Voorwaarden bij huisbewaring
Zoals uit het voorgaande blijkt, moet er voor huisbewaring toestemming van de verhuurder zijn. Mogelijk is er ook een huisvestingsvergunning noodzakelijk. In dat geval dient de gemeente ook in te stemmen met de huisbewaring. Dit komt vooral in de grote steden, waar veelal een tekort aan sociale huurwoningen is, voor. De exacte regels verschillen per gemeente.

Geen huurbescherming bij huisbewaring
Bij huisbewaring komt aan de huisbewaarder geen beroep op huurbescherming toe. Dit betekent niet alleen dat de huisbewaarder moet vertrekken als er een einde komt aan de overeengekomen periode, maar ook dat de huisbewaarder in beginsel niet naar de Huurcommissie kan stappen om de redelijkheid van de huurprijs te toetsen (zie kantonrechter Amsterdam 23 december 2010, LJN BR3450).

Arrest Gerechtshof Amsterdam: huurder zegt huurovereenkomst kort voor ingaan huisbewaring op
Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 8 februari 2016 uitspraak gedaan in een zaak waarin de huurder de huurovereenkomst, vlak voordat de huisbewaringsovereenkomst in ging, op had gezegd. De (beoogd) huisbewaarder vorderde in de procedure van zowel de huurder als de verhuurder (de woningcorporatie) nakoming van de huisbewaringsovereenkomst. De huurder was echter niet op de juiste wijze gedagvaard en de beoogd huisbewaarder heeft zijn vordering jegens de huurder in eerste aanleg ingetrokken. De vordering jegens de woningcorporatie is in eerste aanleg afgewezen. Het hof heeft in hoger beroep onder andere het volgende overwogen (zie rechtsoverweging 2.10):

“Hoe dan ook is onderdeel van de huisbewaringsovereenkomst dat een beëindiging van de huurovereenkomst ertoe leidt dat de huisbewaarder de woning dient te ontruimen, ook als de aanvankelijk beoogde einddatum van de huisbewaring nog niet is bereikt. Dit is niet alleen in overeenstemming met de aard van de huisbewaring – de huisbewaarder bewaart het huis ten behoeve van de huurder, niet ten behoeve van de verhuurder – , maar blijkt ook uit onderdeel 2 van de door [appellant] ondertekende “Verklaring huisbewaarder” (zie onder 2.2 v).”

Het is volgens het hof dus niet alleen zo dat de huisbewaring aan het einde van de overeengekomen periode eindigt, maar ook dat deze tussentijds eindigt wanneer de huurovereenkomst eindigt. Hier werd ook bij in aanmerking genomen dat de huisbewaarder een verklaring had ondertekend, waarin stond dat, wanneer de huurovereenkomst zou eindigen voor het einde van de huisbewaring, de huisbewaarder de woning op verzoek van de huurder diende te verlaten zodat deze de woning leeg aan de woningcorporatie kon opleveren.

Conclusie huisbewaring
Huisbewaring kan, mits wordt voldaan aan de voorwaarden, een goede manier zijn om de eigen huurwoning tijdelijk in gebruik te geven aan een ander. Het is overigens wel zo dat er, als één en ander niet goed is vastgelegd, een risico bestaat dat de als huiswaring bedoelde overeenkomst toch onder het reguliere huurrecht woonruimte regime valt en er dus een beroep kan worden gedaan op huurbescherming. Neem daarom altijd contact met een advocaat op, voordat de overeenkomst tot huisbewaring wordt gesloten.

mr. Claudia Janssens

mr. Claudia Janssens

Advocaat vastgoed- en bestuursrecht bij Köster Advocaten
Claudia is gespecialiseerd in het vastgoed- en bestuursrecht. In haar werk als advocaat vind ze het belangrijk om voor haar cliënt een reëel en helder beeld van de sterke en zwakke punten van de zaak te schetsen. Naast haar werk als advocaat is ze als penningmeester actief betrokken geweest bij de Jonge Balie Flevoland.

Reageer

1 Reactie op "Huisbewaring: een manier om de huurwoning achter de hand te houden bij langere afwezigheid"

Ontvang alerts
avatar
Sorteer op:   meest recent | minst recent
Theresia M
Gast
Beste Claudia Janssens, ik heb mijn woning in huisbewaring gegeven, alles volgens de regels. De huisbewaring loopt tot 1 oktober 2017. Nu ben ik momenteel uitgeschreven uit de gemeente en daarmee ook uit Nederland. Ik vraag mij af wat de consequenties zijn, of wat de wetgeving is op het moment dat ik me in een andere gemeente inschrijf en een wooncontract teken. Officieel mag ik geen twee hoofd-woonadressen hebben; dat is tot oktober dan ook niet het geval. Ik meen mij te herinneren dat bij het ondertekenen van de huisbewarings overeenkomst, er geen sprake mag zijn van het hebben van… Read more »
wpDiscuz
SLUIT
CLOSE