24/04/2019 00:17

Verhuurder mag ontruimen om hogere huurprijs te kunnen vragen

Gerechtshof Amsterdam heeft op 5 november 2013 bepaald dat de huurder van een winkel in de PC Hooftstraat moet vertrekken omdat de verhuurder de winkelruimte, na verbouwing, voor een veel hogere prijs aan een groot merk wil gaan verhuren. De huurder had de winkel al meer dan 23 jaar aan de bekende P.C. Hooftstraat te Amsterdam. In 2011 heeft de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd, primair op grond van een dringende reden bestaande in renovatie, en subsidiair op grond van de belangenafweging. De huurder heeft met deze opzegging niet ingestemd.

Bouwvergunning
De verhuurder verkreeg een bouwvergunning voor het uitdiepen van het souterrain en het aan de achterzijde uitbreiden van de winkel. Daardoor zou de huur omhoog kunnen gaan van € 73.000,– naar € 300.000,– per jaar. Daar ging de huurder niet mee akkoord. Vervolgens vorderde de huurder beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming.

Afwijzing
De kantonrechter wees deze vorderingen af met de overweging dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de renovatie een zodanig beter rendement met zich brengt dat om die reden sprake is van een dringende noodzaak. Evenmin was voldoende aannemelijk gemaakt dat de renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst kon plaatsvinden.

Hoger beroep
In hoger beroep voerde de verhuurder aan dat in de P.C. Hooftstraat het winkeloppervlak van veel winkels wordt vergroot door het uitdiepen van het souterrain. Deze grote en hoge ruimten trekken de meeste klanten. Alleen de hele grote merken, en niet de huidige huurder, kunnen nog dergelijke hoge huurprijzen betalen.

De huurder voerde aan dat bij veel panden de bestaande splitlevelindeling is gehandhaafd of juist een splitlevelindeling hebben gekregen. De huidige indeling zou voor kledingwinkels de meest geschikte zijn. Uitbreiding van het oppervlak zou ook op een andere manier kunnen.

Trend
Het Hof stelde vast dat het totale aantal splitlevels in de P.C. Hooftstraat afneemt, waardoor er van een trend kan worden gesproken. Verder oordeelde het Hof dat de verhuurder voldoende aannemelijk had gemaakt dat de beoogde renovatie leidt tot een aanzienlijk hoger rendement:

‘… in alle gevallen blijft het verschil in gecorrigeerde oppervlakte voor en na renovatie enkele tientallen vierkante meters, hetgeen bij een betrekkelijk kleine bedrijfsruimte als de onderhavige als aanzienlijk kan worden aangemerkt. De hoge huurprijzen die thans op de P.C. Hooftstraat gelden maken dat deze vergroting van de winkelruimte leidt tot een sterke verhoging van het rendement, die in de tegenvoorstellen van Cainco niet wordt geëvenaard’.

23 jaar
Ook meende het Hof dat zonder beëindiging van de huurovereenkomst die renovatie niet mogelijk is, omdat de verbouwing minstens zes maanden gaat duren.

‘Cainco en haar aan haar gelieerde rechtsvoorgangster hebben het gehuurde al meer dan 23 jaar in gebruik, waarvan tien jaar op basis van de thans geldende huurovereenkomst. Na zo lange tijd verliest de beschermingsbehoefte van de huurder als argument voor een beperking van het recht van de verhuurder om te doen met zijn onroerende zaak wat hem goed dunkt, veel aan kracht. Het is, als de huurder eenmaal zijn bedrijf heeft kunnen opbouwen en zijn investeringen heeft terugverdiend, immers niet evident dat tot in lengte der dagen het streven van de verhuurder tot winstmaximalisatie zou moeten wijken voor hetzelfde streven van de huurder’.

Verhuiskostenvergoeding
Ook nam het Hof in overweging dat de huurder recht heeft op een tegemoetkoming in de te maken verhuis- en inrichtingskosten. Aldus besloot het Hof dat de winkel moet worden ontruimd. Alleen over de vergoeding volgt nog een aparte beslissing.

Conclusie
Een bittere pil voor de huurder. De wet biedt huurders van middenstandsbedrijfsruimte (kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf) vooral bescherming tijdens de eerste 10 jaar van de huurovereenkomst, omdat zij in de beginperiode vaak investeringen hebben gepleegd en aan de omgeving zijn gebonden.

Na de eerste periode van 5 jaar kan de verhuurder alleen opzeggen als de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen of als de verhuurder de ruimte zelf dringend en voor een langere termijn nodig heeft. Als een huurovereenkomst ná tien jaar nog loopt, krijgt de verhuurder meer mogelijkheden om het contract te beëindigen. Deze uitspraak geeft aan dat de belangen van de huurder naarmate de huurovereenkomst langer duurt, in dit geval 23 jaar, steeds minder worden meegewogen.

mr. Paul Snijders

mr. Paul Snijders

Ik richt mij hoofdzakelijk op advisering, begeleiding en het voeren van procedures in het arbeidsrecht en het contractenrecht/verbintenissenrecht.

Geef als eerste een reactie

Geef een reactie

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.




SLUIT
CLOSE