14/07/2020 11:31

Huurder mag niet zomaar als gastouder kinderen opvangen in de huurwoning: strijd met de huurbestemming woning

Huurovereenkomsten bestaan in verschillende soorten en maten. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen de huur van woonruimte, de huur van winkelruimte en andere bedrijfsruimte (zoals garages, galeries, restaurants) en de huur van overige bedrijfsruimte (zoals kantoorruimten, banken en fabrieken). Het is van belang om te weten welk huurregime van toepassing is op een huurovereenkomst, omdat dan kan worden vastgesteld welke bepalingen uit het huurrecht op de overeenkomst van toepassing zijn.

Zo genieten huurders van woonruimte een vergaande huurdersbescherming en kunnen huurders van overige bedrijfsruimte de rechter vragen om ontruimingsbescherming. Het huurdersregime dat van toepassing is, brengt echter ook verplichtingen mee voor de huurder. De huurder dient het gehuurde immers in overeenstemming met de bestemming te gebruiken. In de zaak waarin het Gerechtshof Den Haag onlangs uitspraak heeft gedaan, stond de vraag of de huurder het gehuurde conform de bestemming gebruikte centraal.

Mevrouw X huurde al enkele jaren een (boven)woning. Zij woonde daar samen met haar twee kinderen. In de huurovereenkomst stond duidelijk dat het gehuurde diende te worden gebruikt als woonruimte door mevrouw X en haar gezin. Als mevrouw X een bedrijf zou willen uitoefenen in de woning, diende zij eerst toestemming te vragen aan de verhuurder.

Op enig moment heeft mevrouw X de verhuurder om toestemming gevraagd om een internetbedrijf als weddingplanner in de woning te runnen. Mevrouw X gaf aan geen cliënten in de woning te zullen ontvangen. De verhuurder zag hier geen kwaad in en heeft de toestemming dus verleend. Mevrouw X is vervolgens een eenmanszaak gaan inschrijven bij de Kamer van Koophandel, maar die inschrijving vermelde twee handelsnamen: Mama’s Day-Care en Your personal Weddingplanner. De activiteiten van mevrouw X gingen dus verder dan alleen het organiseren van bruiloften. Mevrouw X had zich ook bij een gastouderbureau ingeschreven als gastouder en ving, tegen betaling, kinderen op in de woning.

Toen de verhuurder hier achter kwam, heeft hij mevrouw X direct gesommeerd om te stoppen met het gastouderschap in de woning. Mevrouw X gaf echter geen gehoor aan deze sommatie. De verhuurder is dan ook een procedure gestart en vorderde beëindiging van het voeren van een gastouderbedrijf vanuit de woning en ontbinding van de huurovereenkomst. Aan de vordering tot beëindiging van het gastouderbedrijf koppelde de verhuurder ook een dwangsom om er voor te zorgen dat mevrouw X ook echt zou stoppen met haar gastouderschap.

Toen de kantonrechter de vorderingen van de verhuurder in eerste aanleg afwees, is de verhuurder in hoger beroep gegaan. Het Gerechtshof Den Haag heeft zich over de zaak gebogen. Volgens het hof stond vast dat het gehuurde de bestemming woonruimte had en dat de verhuurder geen toestemming had gegeven voor de gastouderactiviteiten van mevrouw X. Het hof kende veel waarde toe aan het feit dat de verhuurder er belang bij had dat het gehuurde werd gebruikt volgens de bestemming zodat er geen onduidelijkheid kon ontstaan over het toepasselijke huurregime. Ook werd meegewogen dat de verhuurder er belang bij had om te waken voor overlast voor omwonenden, zeker aangezien het een bovenwoning betrof en het structureel opvangen van kinderen van derden het risico op overlast vergroot. De financiële belangen van mevrouw X wogen niet zwaarder dan de belangen van de verhuurder, aldus het hof.

Het hof heeft de vordering tot beëindiging van de gastouderactiviteiten toegewezen, maar zag geen noodzaak om direct tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. De ontbinding van de huurovereenkomst is voorwaardelijk toegewezen. Pas indien de opgelegde dwangsom volledig zou zijn verbeurd, mevrouw X zou dan de gastouderactiviteiten dus niet hebben beëindigd en tekort hebben geschoten in haar verplichting om de woning als woonruimte te gebruiken, was ontbinding gerechtvaardigd.

Voor de verhuurder is het gezien voorgaande van belang om bij het sluiten van een huurovereenkomst altijd goed te beoordelen welk huurregime van toepassing is en in de huurovereenkomst op te nemen dat het gehuurde conform die bestemming dient te worden gebruikt. Op die manier kunnen onwenselijke activiteiten worden voorkomen. Bent u huurder? Lees dan uw huurovereenkomst goed na, voordat u een eigen bedrijf vanuit huis begint.

mr. Claudia van Meurs-Janssens

mr. Claudia van Meurs-Janssens

Advocaat vastgoed- en bestuursrecht bij Köster Advocaten
Claudia is gespecialiseerd in het vastgoed- en bestuursrecht. In haar werk als advocaat vind ze het belangrijk om voor haar cliënt een reëel en helder beeld van de sterke en zwakke punten van de zaak te schetsen. Naast haar werk als advocaat is ze als penningmeester actief betrokken geweest bij de Jonge Balie Flevoland.

5 Reacties op Huurder mag niet zomaar als gastouder kinderen opvangen in de huurwoning: strijd met de huurbestemming woning

  1. Goedemiddag ,
    Die mevr. X is mijn oudste dochter deze uitspraak had er niet hoeven te komen, want mevr x was na al maanden daarvoor al gestopt met het gastouderopvang maar ja deze woningbouwver. Vidomes heeft gedwongen om deze uitspraak toch door te laten gaan. En wat is nu het geval dat ik na 5 jaar en 4 mnden ook moet stoppen met mijn opvang per 19 april 2017 en weer terug keer in de socialedienst, die juist mij heeft geholpen hier mee.
    7 jaar werk kapot gemaakt.
    Met alle gevolgen daarvan en dit alleen maar door leugens van een stel raddraaiers hier. Inmiddels allemaal verwijderd uit de buurt, maar wij zitten met de gevolgen hier van. Ik op mijn leeftijd 61 krijg je geen werk meer. En overlast is en was er totaal niet. 1 buur heeft een leugen brief geschreven die niet behandeld hoor.

    Wij zijn nu slachtoffers hier van. Alle woningbouw ver. Hier in deze gemeente gaan hetnu verbieden. Ook als je toestemming heeft wannt dat had ik.

    Briefschrijfster

    • Ik heb nu helaas exact hetzelfde probleem als u dochter. 3 jaar lang ben ik actief geweest als gastouder, hiervan was de woningstichting op de hoogte. En nu opeens mag het niet meer omdat mijn o zo vriendelijke buurman last heeft van de sporen die de kinderwagen achterlaat als ik langs zijn deur loop. Hier moet iets aan gedaan worden!

      • Hoi Kari
        Ik ben blij dat ik je meel weer gevonden hebt ik had je een hele lange meel terug gestr maar drukte verkeerd en toen was alles weg.
        Ik ben namelijk de 2 de in Nederland die geen gastouder meer mag zijn in een huur woning ik heb 70 maanden gevochten gestreden en heb helaas verloren het Hof heeft dit besloten.
        ik heb zelf een onderhoud gehad met min Bos die daar toen over ging die is naar het overkoepelen orgaan van alle woningbouw ver. maar ook dat heeft niet geholpen want wij waren namelijk alleen. pas als er zich 100dere mensen die zelfde probleem hadden was er iets mee gedaan, nu helaas niet. Ik ben nu terug geworpen op de sociale dienst. Ik heb vreselijk gehuild en doe dat nog steeds. Kan niet begrijpen dat mensen je dit misgunnen. Was bij mij niet van wege de overlast want dat kan hier niet eens heb hoek woning en onder buren wonen meer in Turkeijen dan hier. Die ebben ook altijd aan geven dat er geen overlast is en was. Maar door haat en nijd is dit ontstaan. wil je contact mag dat best.
        Liefs Paulina

  2. Dit blijft wel een vreemde uitspraak:

    Het is namelijk zo, dat elke gastouder een inschrijving heeft in het Landelijk Register Kinderopvang en Peuterspeelzalen.
    De gemeente geeft hiertoe een vergunning af.
    Is de verhuurder nu overruled door de gemeente of kan de verhuurder ondanks het feit dat de gemeente een vergunning voor het exploiteren van een gastouderopvang toch de gastouder in rechte verbieden een gastouderopvang te exploiteren, omdat dit contractueel is vastgelegd?

    Daarnaast is geluid van kinderen wettelijk gezien geen echt geen overlast.

    Dan blijven er maar weinig argumenten over voor de verhuurder, lijkt mij…

    • @ Kerst Sandburg
      De verhuurder wordt niet “overruled” als de gemeente een vergunning afgeeft. Het verlenen van die vergunning brengt namelijk geen wijziging aan in de contractuele relatie tussen huurder en verhuurder; de gemeente is daar geen partij in en is (dus) ook niet bevoegd om daar iets in te veranderen. Kort gezegd: vergunning of niet, het gebruik van de woning blijft in strijd met de bestemming die partijen daar in de huurovereenkomst aan hebben gegeven.
      Let op: deze ‘bestemming’ is wat anders dan de bestemming die een pand/perceel op grond van het bestemmingsplan heeft! Zoals de gemeente de huurovereenkomst niet kan wijzigen, kunnen huurder en verhuurder ook niet onderling afspreken dat een pand een andere ‘bestemming’ heeft in de zin van het bestemmingsplan.
      @ auteur: dank voor deze interessante en toegankelijke bijdrage!

Geef een reactie

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.




SLUIT
SLUIT