25/05/2019 09:30

Opzegging huurovereenkomst per e-mail: het kan, maar pas op!

Nog niet eerder schreef ik over een “eigen” procedure, maar om (meer) inzicht te geven in de betekenis van die zaak doe ik dat in dit geval wel. Het gaat om een arrest van het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch en omdat de cassatietermijn op 2 maart jl. ongebruikt is verstreken voel ik me daar ook wat prettiger bij dan wanneer het een “lopend” dossier was geweest.

Waar ging de zaak om? Een exploitant van een vloerenzaak had een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte, te weten een winkel met showroom, voor de duur van 5 jaar met daarin een “proefperiode” van 2 jaar gesloten. Aanvangsdatum was 1 oktober 2010. Omdat de zaken niet gingen zoals gehoopt liet de huurder na iets meer dan 1 jaar aan de verhuurder weten dat hij graag geïnformeerd wilde worden over de mogelijkheden om dat de huurovereenkomst af te komen. Verhuurder wees hem op enkele opties zoals indeplaatsstelling van een andere huurder of onderverhuur, maar wees niet op de opzeggingsmogelijkheid.

Huurder zag de omzet verder achteruit lopen en stuurde de verhuurder na 1 jaar en 3 maanden een e-mail met de mededeling dat hij vanwege bedrijfseconomische omstandigheden het bedrijfspand tegen de einddatum van de proefperiode van 2 jaar (te weten: 1 oktober 2012) zou verlaten en ontruimen.

Omdat de huurder hierop geen reactie ontving, deed hij na 3 maanden toch maar eens navraag bij de verhuurder. Die liet weten de e-mail wel ontvangen te hebben, maar deze niet aan te merken als rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst, omdat de wet en de huurovereenkomst zelf verplichten tot opzegging per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Huurder stuurde ná de uiterste opzeggingsdatum van 6 maanden vóór het einde van de huurovereenkomst (dus ná 1 april 2012) nog wel een aangetekende brief met een bevestiging van de opzegging die al per e-mail was gedaan, maar daar reageerde verhuurder wederom afwijzend op. Het was “helaas” te laat.

Conclusie (van de verhuurder èn de rechtbank in eerste aanleg): de huurovereenkomst liep door na 1 oktober 2012. Uiteindelijk werd een vordering toegewezen die er op neer kwam dat de huurovereenkomst werd ontbonden per december 2013, dat tot die datum huur moest worden doorbetaald èn dat er een bedrag van ongeveer € 30.000,00 moest worden betaald aan huur vanaf 1 oktober 2012, servicekosten, boete, rente en incassokosten. Daar kwam nog wettelijke rente bij. Onder aan de streep zou de huurder zo’n € 75.000,00 moeten betalen.

Tegen het vonnis van de rechtbank moest hoger beroep worden ingesteld en die procedure bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heb ik voor de huurder gevoerd. Zonder al te veel uit de school te klappen over details die niet kenbaar zijn uit het arrest, kan ik melden dat cliënt tijdens onze besprekingen meermaals liet weten zelf absoluut niet juridisch onderlegd te zijn en zich door de verhuurder in de steek gelaten of zelfs misleid te voelen, waar het ging om informatie over zijn huurovereenkomst. Cliënt was een zzp’er, verhuurder een grote vastgoedpartij. Een klein beetje David tegen Goliath dus. Maar voor mij vooral: een zaak van een partij (verhuurder) die op zeer onredelijke gronden de andere partij het vel over de neus trok en een faillissement in dreigde te sleuren.

Om met de uitkomst van de zaak te beginnen: het gerechtshof stelde cliënt in het gelijk, vernietigde de uitspraak van de rechtbank en oordeelde dat de huurovereenkomst wel degelijk per 1 oktober 2012 was geëindigd. Slotsom: cliënt hoefde geen € 75.000,00 te betalen, maar kreeg nog een (klein) restant van de borg en daarnaast een mooi bedrag aan proceskostenvergoeding terug.

Maar waarom vernietigde het gerechtshof het vonnis van de rechtbank? Het gerechtshof was met mij van oordeel dat een beroep op het niet voldoen aan het vormvereiste van een opzegging per aangetekende brief of deurwaardersexploot, onder de omstandigheden van dit geval, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. In “gewone mensentaal”: de verhuurder kon ook uit de bewuste e-mail (en de voorafgaande telefoongesprekken en e-mail) opmaken dat de huurder wilde opzeggen en kan zich dan niet verschuilen achter een vormvereiste.

Dit arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch moet echter niet worden gezien als een vrijbrief om maar niet meer te voldoen aan dit (of enig ander) vormvereiste. De kern van de zaak zit ‘m er in dat het vereiste van een aangetekende brief of deurwaardersexploot in de wet is opgenomen en in huurovereenkomsten wordt overgenomen vanuit bewijstechnisch oogpunt: met zo’n opzegging staat vast dát er is opgezegd, op welk moment er is opgezegd en tegen welke datum er is opgezegd. Het is dus nog steeds een waardevol bewijsmiddel. Daarbij is ook gedacht aan het belang van de verhuurder: die moet tijdig weten waar hij aan toe is en moet tijd hebben een nieuwe huurder te vinden om leegstand te voorkomen.

Wel heb ik in de procedure betoogd dat het middel niet tot doel moet worden verheven: als aangetoond kan worden dat aan de drie hiervoor genoemde vereisten is voldaan, dan is het doel bereikt, ook als dat via een andere weg (in dit geval de e-mail in plaats van de brief of het exploot) gebeurd is. In een opzegging per e-mail schuilt nog altijd het risico dat geen bewijs van de opzegging kan worden geleverd: de huurder kan de e-mail verkeerd hebben geadresseerd of zijn kwijtgeraakt. Ontkent de verhuurder dan de ontvangst van die e-mail, dan zit de huurder met een groot bewijsprobleem. Vertrouw dus niet direct op berichten op internet dat opzegging per e-mail hoe dan ook rechtsgeldig is; dat hangt af van de omstandigheden van het geval. Nog steeds geldt wat mij betreft: neem het zekere voor het onzekere, en vooral: denk aan de opzegtermijn!

Op 24 april 2014 is de rechtbank Rotterdam overigens nog een klein stapje verder gegaan dan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch later in mijn zaak. Die rechtbank overweegt dat het vormvoorschrift van de opzegging per aangetekende brief of deurwaardersexploot in de praktijk met grote regelmaat al niet meer in acht wordt genomen, dat de wet niet expliciet aangeeft dat een ‘andere’ opzegging nietig is en dat een opzegging per e-mail past in het huidige communicatieverkeer.
Ik vind het eerste argument niet sterk (vergelijk: als iedereen structureel te hard rijdt, moet dan de maximumsnelheid omhoog?), maar juist het derde argument past bij de maatschappelijke ontwikkelingen en technologische vooruitgang. Veel verhuurders, met name de grotere partijen, werken al met online portals waar huurders al hun huurzaken, waaronder de opzegging, kunnen regelen. Vervelend voor PostNL, maar digitale communicatie groeit met de dag.

Ook de rechtspraak wordt gedigitaliseerd. Dat daaraan risico’s kleven mag duidelijk zijn, maar de toekomst zal ons leren hoe dat uitpakt. Wellicht in een volgende blog meer daarover…

mr. Reinier Ensink

mr. Reinier Ensink

Advocaat bestuursrecht bij MARK Advocaten
Ik ben sinds 2007 advocaat bestuursrecht en vooral actief in het omgevingsrecht. Het accent in mijn praktijk ligt al een tijd op het ruimtelijk bestuursrecht (omgevingsrecht, zoals bestemmingsplannen of bouwvergunningen), maar ik ben ook deskundig en inzetbaar op het bestuursrecht in de gehele breedte.

Geef als eerste een reactie

Geef een reactie

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.




SLUIT
CLOSE