16/10/2019 02:06

Opschorting huur bij gebreken? Risicovolle strategie!

De huur niet betalen vanwege gebreken aan het gehuurde en zo de verhuurder dwingen tot herstel? Het kan een averechts effect hebben, zo ondervond een Rotterdamse huurder in een recente zaak. Advocaat huurrecht Thomas van Vugt bespreekt deze uitspraak over opschorting huur.

Huurachterstand en gebreken
De huurder in deze zaak had een behoorlijke huurachterstand laten ontstaan. Ruim € 230.000. In de ontbindingsprocedure die door de verhuurder was aangespannen, stelde de huurder echter dat de verhuurder juist tekort was geschoten: er waren diverse gebreken in het gehuurde. Volgens de huurder hoefde hij daarom geen huur te betalen, althans mocht hij de huurbetaling opschorten.

Algemene voorwaarden: opschorting huur niet toegestaan
De kantonrechter zag dit anders. Hij verwees naar de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst. Hierin stond expliciet dat de huur moet worden betaald “zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben”. Met andere woorden, het maakt niet uit of het gehuurde geheel is ondergelopen met water of dat de ratten door de keuken rennen, de huur is te allen tijde verschuldigd.

Gebreken niet aangetoond
Daargelaten dat de soep niet altijd zo heet gegeten wordt, blijft dit wel het uitgangspunt. De vordering tot betaling van de huur en de ontbinding en ontruiming werden aldus toegewezen. Daar kwam bij dat de huurder de vermeende gebreken niet aannemelijk heeft gemaakt. Ook wijst de rechter hem erop dat de huurder andere rechtsmiddelen had kunnen aanwenden. Een vordering tot huurprijsvermindering bijvoorbeeld of een vordering tot herstel van de gebreken. De huurder komt er dus niet mee weg door (enkel) te wijzen op de vermeende gebreken.

Contractuele (boete)rente
Behalve de huurachterstand vorderde de verhuurder ook de contractuele (boete)rente van 2% per maand. De huurder heeft gesteld dat dit percentage een woekerpercentage betreft. Verder stelt hij dat het beroep van de verhuurder op deze boete moet worden afgewezen op grond van redelijkheid en billijkheid.

Matiging boete?
Ook op dit punt vangt de huurder bakzeil. De kantonrechter stelt voorop dat het hier niet gaat om een niet ongebruikelijk beding in een contractuele huurrelatie tussen twee professionele partijen. Het beding behelst een (financiële) prikkel (boete) voor de huurder om de huur steeds op tijd en volledig te voldoen.

Terughoudendheid rechter
Bij een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid dient de rechter zich terughoudend op te stellen. Een beroep op matiging kan dan ook alleen slagen als de aanspraak van de verhuurder op de renteboete in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is. De enkele omstandigheid dat er sprake zou zijn van gebreken (wat daar verder van zij) vindt de rechter onvoldoende. Hierbij weegt de professionele hoedanigheid van partijen een belangrijke rol.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte
De vordering in reconventie de huurder betreffende de gebreken worden overigens allemaal afgewezen. Zo zie je maar weer dat er grote risico’s kleven aan het onbetaald laten of opschorten van de huur. Zijn er gebreken in het gehuurde, dan doet een professionele huurder van bedrijfsruimte er goed aan zelf in actie te komen en de nodige rechtsmaatregelen te nemen tegen de verhuurder.

mr. Thomas van Vugt

mr. Thomas van Vugt

Advocaat verbintenissenrecht & ondernemingsrecht bij AMS Advocaten
Thomas adviseert en procedeert met name op het gebied van het verbintenissenrecht, waaronder het ondernemingsrecht, het vastgoedrecht, het huurrecht bedrijfsruimte en mediarecht.

Geef als eerste een reactie

Geef een reactie

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.




SLUIT
SLUIT