19/11/2018 11:01

Verhuurder vordert ontruiming acht studenten wegens geweigerde omzettingsvergunning

Enkele maanden geleden schreef ik een blog over het gemeentelijk beleid van de Gemeente Amsterdam met betrekking tot het woningdelen. Bij woningdelen door meer dan twee huishoudens is een omzettingsvergunning vereist.

Een verhuurder kan in een vervelende spagaat terecht komen als hij een woning aan meer dan twee huishoudens verhuurt, een omzettingsvergunning vereist is en de verhuurder deze vergunning niet heeft. De gemeente kan dan een last onder dwangsom opleggen. Een last onder dwangsom is bedoeld als prikkel om de situatie te legaliseren; de verhuurder krijgt de kans om de situatie te legaliseren door alsnog een omzettingsvergunning aan te vragen, of te stoppen met kamerverhuur. Doet de verhuurder dat niet, dan verbeurt de dwangsom. De gemeente kan ook een boete opleggen. Die boete kan tegelijk met de brief waarin wordt aangemaand tot legalisatie van de situatie worden ontvangen. Zelfs als dan de omzettingsvergunning wordt aangevraagd, blijft de boete in stand.

Een verhuurder van woonruimte in Amsterdam werd geconfronteerd met het gemeentelijk beleid. De verhuurder in kwestie verhuurde woonruimte aan een stichting die zich bezig hield met de huisvesting van de leden van een dispuut van het Amsterdamsch Studenten Corps. Zeven leden van het dispuut en een achtste student die geen lid was, werden in de woonruimte gehuisvest. Op enig moment ontving de verhuurder een brief van de gemeente waarin werd aangegeven dat bij een huisbezoek was geconstateerd dat de woning aan acht personen werd verhuurd. De verhuurder diende de kamerverhuur te staken of een omzettingsvergunning aan te vragen, aldus de gemeente. De door de verhuurder ingediende aanvraag voor een omzettingsvergunning werd echter geweigerd: de woonruimte zou niet voldoen aan de eisen voor het woningdelen door vijf of meer huishoudens. De verhuurder heeft eerst bezwaar en vervolgens beroep ingesteld tegen de weigering. De gemeente heeft in de tussentijd een last onder dwangsom van € 35.000,- aan de verhuurder opgelegd. De dwangsom zou vier maanden later verbeuren.

De verhuurder heeft in kort geding ontruiming van de woonruimte gevorderd. De verhuurder voerde aan dat het ging om zelfstandige woonruimte, die op grond van de huidige wet- en regelgeving door één huishouden (maximaal twee studenten) bewoond mocht worden. De stichting zou zich daar niet aan houden, terwijl zij dat op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen wel zou moeten. Door het langdurig in gebruik geven voor kamerverhuur aan 8 studenten zou de stichting ook in strijd handelen met de algemene bepalingen. Tot slot stelde de verhuurder dat er sprake was van overlast.

De rechter was het niet met de verhuurder eens dat de stichting de huurovereenkomst en de algemene bepalingen had geschonden. Bij het aangaan van de huurovereenkomst met de voorganger van de huidige verhuurder, was toestemming verleend voor bewoning door meer dan twee huurders. De rechter oordeelde dat het, gelet op de omvang van de woning van drie verdiepingen en de wetenschap dat daar studenten gingen wonen (met een daarop afgestemde prijs), niet goed denkbaar was dat bewoning door slechts twee studenten ooit de bedoeling van de stichting en de oorspronkelijke verhuurder was. De nieuwe verhuurder moest dit ook geweten hebben, gelet op het feit dat de nieuwe verhuurder vaak in de woning was geweest terwijl daar acht studenten woonden.

Hoewel het volgens de rechter denkbaar was dat van de verhuurder niet gevergd kon worden dat de huurovereenkomst in stand bleef, terwijl de verhuurder aanzienlijke dwangsommen verbeurde, was die situatie volgens de rechter nog niet aan de orde. Tegen de weigering van de vergunningsverlening liep nog een beroepsprocedure en tegen de voorgenomen last onder dwangsom kon nog bezwaar en vervolgens beroep worden ingesteld. Die procedures waren volgens de rechter niet bij voorbaat kansloos. De rechter vond dat de verhuurder daarom onvoldoende spoedeisend belang had bij de ontruiming.

Met betrekking tot de overlast oordeelde de rechter dat de gestelde overlast alleen plaatsvond gedurende een periode van 6 dagen in de maanden augustus en september bij bezoeken van nieuwe studenten. De overlast duurde hoogstens tot 23.00 uur. Bovendien kwamen de meldingen van een inmiddels vertrokken buurvrouw, zijn in de 22 jaar voor de meldingen geen klachten over de studenten geweest en was de laatste melding van overlast alweer een jaar geleden gedaan.

De vorderingen van de verhuurder zijn afgewezen.

Vragen?

mr. Claudia van Meurs-Janssens

mr. Claudia van Meurs-Janssens

Advocaat vastgoed- en bestuursrecht bij Köster Advocaten
Claudia is gespecialiseerd in het vastgoed- en bestuursrecht. In haar werk als advocaat vind ze het belangrijk om voor haar cliënt een reëel en helder beeld van de sterke en zwakke punten van de zaak te schetsen. Naast haar werk als advocaat is ze als penningmeester actief betrokken geweest bij de Jonge Balie Flevoland.

Reageer

avatar
  Subscribe  
Ontvang alerts
SLUIT
CLOSE